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오퍼가 받아들여졌는데, 막상 계약하고 나니 월 페이먼트가 부담스럽고 다른 집도 눈에 들어옵니다.
지금 취소하면 넣어둔 디파짓은 어떻게 될까요?
단순 변심만으로는 디파짓을 돌려받을 권리가 생기지 않습니다.
계약에 남아 있는 Contingency(컨틴전시: 계약 취소를 허용하는 보호 조건)에 해당하는 사유가 있어야 해요.
얼바인이 있는 캘리포니아의 일반적인 기존주택 거래 기준으로 설명할게요.
디파짓, 왜 단순 변심으로는 안 돌아오는 걸까?
계약이 성립하면 바이어는 정해진 기한 안에 Earnest Money Deposit을 납입합니다.
Earnest Money Deposit이란 거래 성사 의지를 증명하는 계약금 성격의 돈으로, Escrow가 거래 완료 전까지 보관합니다. Escrow란 거래 양 당사자로부터 독립된 중립적인 제삼자 기관으로, 대금과 서류를 안전하게 처리하는 역할을 합니다. 거래가 완료되면 이 돈은 집값의 일부로 활용됩니다.
일반적으로 "계약 기간 안에 취소하면 디파짓이 보호된다"고 알고 계시는 분들이 많은데, 제 경험상 이 부분에서 오해가 자주 생깁니다. 디파짓이 보호되는 것은 단순히 기간 안에 취소해서가 아니라, 계약서에 명시된 Contingency에 해당하는 사유로 절차에 맞게 취소했을 때입니다. 취소 이유가 무엇이냐가 핵심입니다.
얼바인이 속한 캘리포니아의 일반적인 기존주택 거래는 C.A.R.(California Association of REALTORS®) 표준 계약서를 사용합니다. 이 계약서 기준으로 대표적인 Contingency는 세 가지입니다.
- Investigation Contingency: 집 상태와 관련 자료를 조사하고, 받아들이기 어려운 사항이 있을 경우 취소할 수 있는 조건입니다. Home Inspection(집 상태를 전문가가 점검하는 절차) 결과를 근거로 하는 경우가 많습니다.
- Appraisal Contingency: Appraisal(공인된 감정사가 집의 시장 가치를 평가하는 절차) 결과가 계약서에서 정한 기준에 미치지 못할 경우 적용됩니다. 감정가가 계약가보다 낮게 나왔을 때 가격 재협상을 요구하거나 취소할 수 있습니다.
- Loan Contingency: 계약서에 명시된 조건의 모기지 승인을 받지 못했을 때 적용되는 조건입니다. 바이어도 자료 제출 등 계약상 의무를 이행해야 하며, 단순히 월 페이먼트가 부담스럽다는 이유는 이 조건의 취소 사유에 해당하지 않습니다.
이 세 조건이 계약에 포함되어 있고, 아직 해제되지 않은 상태에서 해당 사유로 절차에 맞게 취소하면 디파짓을 돌려받을 권리가 생깁니다. 하지만 셀러가 이의를 제기할 경우 실제 반환까지는 시간이 걸릴 수 있습니다.
Contingency Removal, 서명 한 장이 판도를 바꾼다
제가 바이어들에게 가장 강조하는 부분이 바로 이 Contingency Removal 서류입니다. Contingency Removal이란 계약에 포함된 보호 조건을 공식적으로 해제하는 서류입니다. 이 서류에 서명해 전달하는 순간, 명시된 조건은 더 이상 취소 근거로 사용할 수 없게 됩니다.
중요한 것은 전체 조건을 한꺼번에 해제하는 방식과 특정 항목만 선택해 해제하는 방식이 있다는 점입니다. 제 경험상 바이어들이 이 차이를 모르고 서명했다가 나중에 "인스펙션 조건이 아직 남아 있는 줄 알았다"고 하시는 경우가 실제로 있었습니다. 서명 전에 어떤 항목이 해제되는지 에이전트와 반드시 확인하셔야 합니다.
Loan Contingency를 해제한 이후 모기지 승인이 갑자기 안 되는 상황이 생기면 디파짓이 위험해질 수 있습니다. 융자가 확정되기 전에 이 조건을 해제하는 것은 제가 보기에 굉장히 위험한 선택입니다. 물론 경쟁이 치열한 시장에서 셀러 측이 조기 해제를 요구하는 경우도 있는데, 그 판단은 에이전트와 충분히 논의한 후에 하셔야 합니다.
일반적으로 Contingency 기간이 지나면 자동으로 해제된다고 알고 계신 분들이 있는데, C.A.R. 표준 계약에서는 기한이 지났다고 해서 컨틴전시가 자동으로 없어지지 않습니다. 셀러가 Notice to Buyer to Perform(바이어에게 계약상 이행을 공식 요구하는 통지)을 발송하고, 바이어가 이행하지 않을 경우에야 취소 절차가 진행될 수 있습니다. 이 부분은 계약서 조건에 따라 다를 수 있으니 에이전트와 꼭 짚어보시기 바랍니다. (출처: California Association of REALTORS®)
취소 통보 후에도 디파짓이 바로 돌아오지 않는 이유
취소 의사를 전달했다고 해서 Escrow에 맡긴 돈이 바로 반환되지는 않습니다. Escrow는 양 당사자가 합의한 지시가 있어야 움직이기 때문에, 계약 취소와 Release of Deposit(디파짓 반환 지시 서류) 처리가 완료되어야 실제 반환이 이루어집니다. 셀러가 반환에 이의를 제기하면 합의나 법적 해결이 필요해질 수도 있고, 그 기간이 상당히 길어지는 경우도 있습니다.
그리고 한 가지 더 짚어드리고 싶은 부분이 있습니다. 거래 과정에서 이미 지출한 Home Inspection 비용과 Appraisal 비용은 디파짓과 완전히 별개입니다. 이 비용들은 이미 서비스를 제공받은 것에 대한 대가이기 때문에, 거래가 취소되더라도 환불이 되지 않는 것이 일반적입니다. 디파짓을 돌려받는다고 해서 이 비용까지 회수되는 것이 아니라는 점을 미리 아셔야 합니다.
빌더 신축(New Home) 거래의 경우에는 C.A.R. 표준 계약서가 아닌 빌더 자체 계약서를 사용하는 경우가 많습니다. 조건이나 취소 절차가 기존주택 거래와 다를 수 있으니, 신축을 고려하고 계신다면 별도로 확인하시는 것이 좋습니다. 제 경험상 빌더 계약서는 바이어에게 불리한 조항이 포함된 경우가 적지 않아서, 서명 전에 꼼꼼히 검토하는 편을 권합니다.
California DRE(Department of Real Estate) 역시 주택 구매 가이드를 통해 계약 조건과 취소 절차를 바이어가 충분히 이해하고 진행할 것을 권고하고 있습니다. (출처: California Department of Real Estate)
결국 다른 집이 더 좋아 보인다는 이유만으로 디파짓을 온전히 돌려받기는 어렵습니다. 취소를 고민하고 있다면, 지금 계약에 어떤 Contingency가 남아 있는지, 어떤 서류에 이미 서명했는지, 취소 사유가 계약 조건에 해당하는지를 먼저 에이전트와 확인하십시오. 그 확인이 내 돈을 지키는 첫걸음입니다.
--- 참고: 출처: California Association of REALTORS® 컨틴전시 안내 — www.car.org 출처: California Department of Real Estate 주택 구매 안내 — www.dre.ca.gov